Die vorzeitige K�ndbarkeit von Gewerbemietvertr�gen: ein zweischneidiges Schwert f�r Berater und Versicherungsmakler

Abh�ngig von der wirtschaftlichen Entwicklung entsteht in vielen F�llen allerdings das Bed�rfnis des Mieters sich vor Ablauf der Mietvertragslaufzeit von dem Mietvertrag zu l�sen, beispielsweise, weil:

• ein g�nstigeres Mietobjekt in besserer Lage angeboten wird,
• der gesch�ftliche Betrieb an einen anderen Standort verlegt werden soll oder
• der vereinbarte Mietzins nicht oder schwer erwirtschaftet werden kann.

In diesen Sachverhalten muss der Mieter pr�fen, ob ein Fehler des Mietvertrags besteht, der rechtlich zu einer (vorzeitigen) ordentlichen K�ndigung berechtigt. Umgekehrt kann allerdings auch der Fall eintreten, dass ein Vermieter aufgrund dieser Fehlers selbst zu einer ordentlichen K�ndigung motiviert ist und zwar dann, wenn er bei einem Mietkonkurrenten einen h�heren Mietzins vereinbaren kann. Dies stellt dann eine erhebliche Gef�hrdung f�r den gesch�ftlichen Betrieb des Beraters bzw. Versicherungsmaklers dar.

Grundvoraussetzungen einer vorzeitigen K�ndigungsm�glichkeit

F�r Berater und Versicherungsmakler sind deshalb zwei Rechtsbereiche zu unterscheiden.

Geht es um den Schutz vor einer sp�teren, fr�hzeitigen K�ndigung durch den Vermieter, so m�ssen bestimmte Anforderung bei und im Nachgang des Vertragsschlusses eingehalten werden.

Besteht dagegen das Bed�rfnis, sich vom Gewerbemietvertrag zu l�sen, so muss f�r den Mieter ein Fehler im Mietvertrag anhand des konkreten Einzelfalls dargestellt werden. Der in der Rechtsprechung h�ufigste Fall ist, dass der schriftlich abgeschlossene Mietvertrag an einem Formfehler leidet. Ist dies der Fall, so bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, nicht aber die Vereinbarung �ber die Mietvertragslaufzeit. Per Gesetzes wegen gilt dieser Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen durch den Mieter gek�ndigt und damit vorzeitig beendet werden. Neben weiteren Angriffspunkten stellt also ein Schriftformversto� die h�ufigste M�glichkeit dar, einen Gewerbemietvertrag vorzeitig aufzul�sen.

Beispiele f�r Angriffspunkte in einem Gewerbemietvertrag

Folgende Beispiele aus der t�glichen Praxis des Autors belegen, wie schnell ein Fehler im Mietvertrag auftreten kann.

Fehler 1: Es liegt kein ausreichender Vertragsschluss vor, weil zwischen Angebot und Annahme des Mietvertrags mehr als zwei bis drei Wochen liegen. Dies kann anhand der bei den Unterschriften angegebenen Daten (abh�ngig vom Einzelfall) gepr�ft werden. Eine solche Situation tritt in der Praxis h�ufig ein, wenn die Mietvertr�ge nicht unter gleichzeitiger Anwesenheit der Mietvertragsparteien geschlossen werden. Vergeht zu viel Zeit zwischen der Unterschrift des Vermieters und der Unterzeichnung durch den Mieter, so kann dies bereits einem wirksamen Vertragsschluss entgegenstehen.

Fehler 2: Wenn auf Seiten einer der Vertragspartner eine AG oder GmbH auftritt, so muss klargestellt werden, welche Einzelperson als Vertreter unterzeichnet. Fehlt ein Hinweis darauf, wer die Unterschrift leistet, kann dies bereits nicht ausreichend sein. Denn die Rechtsprechung fordert, dass bei einer solchen Kapitalgesellschaft klargestellt ist, wer die Unterzeichnung durchf�hrt. H�ufig wird dies nicht der Vorstand der AG selbst oder der Gesch�ftsf�hrer der GmbH sein. Dann m�ssen die Vertretungsverh�ltnisse offen gelegt werden. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, kann dies einen Versto� gegen die Schriftform darstellen.

Fehler 3: H�ufig nimmt der Mietvertrag auf Anlagen Bezug (beispielsweise einen Bauplan, einen Grundriss-Plan, einen erg�nzenden Vertrag). Sind diese Unterlagen nicht fest mit dem eigentlichen Vertrag verbunden, so verst��t dies gegen die Schriftform und der Vertrag ist fr�hzeitig k�ndbar. Eine feste Verbindung ist insbesondere dann gegeben, wenn alle Unterlagen zusammengefasst und jeweils durch die Mietvertragsparteien unterzeichnet sind. Vertrag und Unterlagen m�ssen als einheitliches Vertragskonvolut erkennbar sein. Dies f�hrt freilich immer dann zu Formproblemen, wenn nicht alle Unterlagen bei Vertragsschluss vorliegen.

Fehler 4: Dem Autor sind viele F�lle bekannt, in denen neben dem Mietvertrag noch Zustimmungen von Dritten erfolgen m�ssen (beispielsweise durch den Hauptvermieter und den Inhaber des Erbbaurechts f�r das Grundst�ck). Wenn diese Erkl�rung nicht, zu sp�t und unzureichend erfolgen, ist dies fehlerhaft. H�ufig ist diese Erkl�rung f�r die Wirksamkeit des Mietvertrags von entscheidender Bedeutung, sodass diese bereits bei Vertragsschluss vorliegen muss.

Fehler 5: Oftmals kann in einem umfangreichen Mietvertrag noch nicht alles festgeschrieben werden. Sind dann aber vorl�ufige Regelungen enthalten, kann sich ein Formfehler auch daraus ergeben, dass diese nachtr�glich nicht richtig nachgereicht sind. Ein Beispiel sind wiederum Ausbaupl�ne f�r die Mietsache bzw. noch ausstehende �ffentlich-rechtliche Genehmigungen. Nimmt der Mietvertrag hierauf Bezug, ohne dass diese Unterlagen vorliegen, so kann das nachtr�gliche Einreichen dieser Dokumente einen Schriftformversto� begr�nden.

Fehler 6: Ein wichtiger Fehler von Mietvertr�gen, der zu einem Versto� gegen die Schriftform f�hrt, liegt darin, dass nach Vertragsschluss m�ndliche oder einseitig schriftliche �nderungen erfolgen. Dann f�hrt dies zu einer fr�hzeitigen K�ndigungsm�glichkeit. H�ufig ist der Fall, dass sich die Mietvertragsparteien �ber Zahlungsmodalit�ten unterhalten oder um eine Minderung f�r einzelne Zeitr�ume. Ggf. werden zus�tzliche R�umlichkeiten hinzugenommen oder die Benutzungsregelung innerhalb eines Gesamtgeb�udes diskutiert. In all diesen F�llen kann ein Formversto� vorliegen, soweit Vermieter und Mieter diese Einigung nicht schriftlich, also in einem Dokument niederlegen.

Zusammenfassung

Der Abschluss eines Gewerbemietvertrags ist f�r Berater und Versicherungsmakler eine bedeutsame wirtschaftliche Entscheidung. Um etwaige K�ndigungsrisiken von Seiten des Vermieters auszuschalten, sollte der Vertragsschluss rechtsanwaltlich begleitet werden. Andererseits bestehen f�r Mieter, die sich vorzeitig von einem Gewerbemietvertrag l�sen m�chten, vielseitige Angriffspunkte gegen diesen Vertrag.